2025/07/21 14:15:34 經濟日報 記者胡順惠／台北報導

房屋稅制度歷經多年討論後，2024年7月正式邁入「囤房稅2.0」新時代，也在2025年上路徵收。此次改革最大改變在於，將原本「地方分開課稅、自住分散優惠」的鬆散結構，拉高為全國一致的差別稅率架構，目的在打擊囤房行為、抑制炒房風氣，並強化住宅活化與租賃市場運作。

不過，制度更新帶來的問題也不容小覷，特別是在自住與非自住的分類邏輯，以及夫妻雙方名下若各自持有房屋時，如何計算適用稅率，成為許多民眾面對報稅時的最大困惑。

根據《房屋稅條例》修正後，各縣市政府陸續調整房屋稅差別稅率，並自2025年5月起開徵2024年7月以後的稅額。此次最大變革之一，是將自住用房屋的認定標準由「地方各管」調整為「全國總量管制」，並明文規定，本人、配偶及未成年子女名下，自住用房屋合計最多三戶，才可適用1.2%或1%的優惠稅率。

也就是說，即使夫妻雙方分別登記在不同縣市的不同房產，只要認定為自住用途，三戶就是上限，不得各自分開適用優惠稅率。

超出三戶的部分，將不再視為自住，而是改依「非自住住家用房屋」類別課徵房屋稅，適用各縣市訂定的差別稅率，稅率區間介於2%至4.8%，採「全國戶數累進」，戶數愈多，稅率愈高。

實例算給你看

以台南市一對夫妻為例，兩人共持有八戶房屋，夫名下三戶，其中一戶為自住，地點在台南與高雄；妻子名下五戶，其中兩戶自住，均位於高雄，其他三戶在台南。

夫妻合計三戶自住房屋，仍可享1.2%優惠稅率；但剩下的五戶則視為非自住，各自計入夫妻名下進行課稅計算。

在此情況下，丈夫另外兩戶非自住房屋為二戶，適用3.2%的稅率；妻子名下三戶非自住房屋，因超過台南市訂定的「前兩戶」稅率範圍，適用3.8%的稅率。

很多納稅人以為只要辦理戶籍設籍、或「有住人」就能算作自住房屋，其實並非如此。根據規定，自住房屋的認定須符合三項條件，須供本人、配偶或直系親屬實際居住；未出租或供營業使用；須完成戶籍設立登記，若不符合條件，即便是自用，也將無法適用自住稅率，須依非自住規定計算。

面對囤房稅2.0帶來的高稅壓力，納稅人也可考慮兩種調整方式，第一種，釋出多餘房屋作公益出租住宅，若符合公益租賃條件，像是租金管制、承租人身分符合資格，即可適用1.2%法定稅率；投入一般租賃市場，納稅人也可選擇將房屋進入一般租賃市場，根據稅率制度，適用1.5%至2.4%的中間區間稅率，仍遠低於非自住最高4.8%的負擔。

囤房稅2.0不僅是針對多屋者的政策工具，也促使納稅人正視自身的房產配置與居住實況，當「房子該不該留」與「報稅怎麼報」綁在一起，已經不只是財務問題，而是家庭策略的一環。

隨著各地稅率進一步調整與申報細節釐清，納稅人應盡早盤點房屋狀況，做好報稅配置，才能避免因誤報或不了解制度，導致不必要的稅負損失。

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