2025/08/06 22:03:52 經濟日報 記者 胡順惠／台北報導

許多人換屋時都會刻意「住滿六年」，就是為了出售時能享有房地合一稅的400萬元自住房免稅優惠，不過看似簡單的規則，實際上卻暗藏許多眉角，民眾只要稍有不慎，就可能被國稅局認定不符合「自住」資格，錯失節稅機會。

過去國稅局查核是否自住，多半著重在戶籍登記及水電使用紀錄，但近來實務操作明顯趨嚴，查核標準也越來越細。

是否自住？國稅局看得很仔細

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨日前參加經紀人複訓課程時就發現，除了水電數據，國稅局現在還會調閱納稅義務人及配偶、未成年子女的就醫紀錄，甚至主動聯繫社區管委會，調查該戶是否有實際居住、是否出租、是否有門禁磁扣或車輛出入紀錄等，目的是確認這間房子是否真的是「住來自用」而非「名為自住、實為投資」。

徐佳馨提醒，民眾若確實自住，應平時留存生活紀錄佐證，例如多拍攝日常居家照片、有病痛時選擇住家附近診所就醫，以及避免水電過低等異常情況，才能在申請免稅時提高通過機率。

現行規定，出售自用住宅若要享有400萬元課稅所得免稅優惠，必須同時符合持有、實際居住、戶籍登記三項條件，且都需連續滿六年，期間不得出租、不得營業使用，也不得在六年內重複使用該免稅資格。

國稅局查核時會比對地政、戶政、水電、租稅、就醫、租賃、出入紀錄等多方資訊，交叉審認是否屬實，絕非只憑口頭或書面資料即能通過。

條件吻合外 自住時間要注意

除了自住條件吻合外，許多人經常忽略的還有自住期間計算該如何認定。國稅局分享，一位屋主小張（化名）於2018年5月21日購屋，並在2024年5月29日出售，表面看來持有滿六年，且期間未出租、水電正常，照理應符合自住免稅條件。

不過，國稅局進一步調查後卻發現，小張實際在2018年6月6日才完成戶籍遷入，所以要從這一天才能開始計算，他賣房時距離滿六年還差七天，最終仍被認定未符資格，被剔除自住資格，賣屋賺到的275萬元必須課徵房地合一稅，無法享有400萬元內免稅的優惠。

國稅局提醒，即便不符免稅要件，交易後仍需依法於完成所有權移轉或使用權交易日次日起30日內完成申報，否則恐將被裁罰，建議民眾在出售前可先與國稅局或專業人士確認是否具備免稅資格，別讓幾天的疏忽或證明不足，白白喪失自己權益。

文章出處：https://money.udn.com/money/story/11994/8922530