04:102025/11/25 工商時報 黃惠聆 

AI應用推升需求、降息循環啟動及基本面回穩等因素支撐，REITs評價仍在相對低檔，法人認為，各次產業呈現明顯分化，其中資料中心、工業物流與健康護理成長最為突出，明年有望迎來資金回流與租金動能並進的市場格局。

野村投信投資策略部副總經理張繼文表示，工業物流受惠於電子商務持續擴張，辦公空間則因企業回辦公政策逐步回暖，資料中心在AI應用帶動下快速擴張。亞太地區也展現強勁成長力道，預估2025年～2030年間REITs市值將以8.5％年複合成長率，由3,966億美元攀升至5,964億美元。第三季統計顯示，資料中心、健康護理與工業REITs的營運現金流分別成長21％、18％、8％，反映基本面持續改善；相較之下，辦公與酒店類型仍須謹慎挑選具優勢的個別標的。

群益道瓊美國地產經理人李鈺涵指出，在降息循環啟動背景下，全球公債利率波動趨於穩定，有助支撐不動產市場表現。商用不動產交易量可望逐步回升，而雲端轉型與AI應用普及，也帶動資料中心加速擴張。美國AI推升需求強勁，超大規模企業為滿足自身運算需求，多規劃整棟資料中心的建置且擴張計畫動輒跨越三年以上，顯示資料中心REITs的營運現金流仍在增速階段，後續表現值得密切關注。

台新北美收益資產證券化基金經理人研究團隊分析，市場信心回升下，資金有望回流REITs，美國REITs當前溢價幅度僅約4％位於過去降息期間0％～20％區間的下緣水準，股利率達3.9％在標普各產業普遍維持高本益比的環境下，顯示REITs評價具吸引力，加上產業基本面同步上修，有利支撐後續行情。

美國REITs多數次產業獲利持續上修，養老醫療成長性因人口老化趨勢加速而大幅上揚，入住率與租金穩定向上；資料中心受惠AI加速資本支出，美國一級城市已不夠使用，紛紛拓展至二級城市；工業物流第三季需求拐點出現，整體吸收量大幅提高，租金保持正成長。零售業保持韌性，新建案有限，空間需求依舊。

文章出處：https://www.chinatimes.com/newspapers/20251125000354-260208?chdtv