2026.04.07  16:34  工商時報  陳傑鳴

「囤房稅2.0」自2024年7月上路、2025年正式開徵後，持有多戶住宅的房東持有稅負明顯攀升，而隨著5月報稅季到來，如何合法節稅成為市場關注焦點。專家指出，近年對房東來說，最受矚目的節稅工具，就是轉型為「公益出租人」，不僅可同步降低房屋稅、地價稅與所得稅負擔，也符合政策鼓勵出租的方向。

囤房稅2.0上路　多屋族持有成本全面拉高
2025年開始課稅的囤房稅2.0最大變革在於採「全國歸戶」制度，並提高非自住房屋稅率，依持有戶數不同，稅率最高可達3.6%至4.8%。相較過去地方分散計算，新制讓多屋族稅負一次「現形」，尤其在雙北、桃園等房價較高區域，持有成本明顯墊高。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，在新制上路後，傳統透過分散各縣市持有來降低稅負的策略已難以奏效，房東若不調整配置，長期稅負壓力將持續累積。

轉當「公益出租人」 三大稅負同步降
在現有節稅工具中，「公益出租人」被視為最直接且效果顯著的選項，莊思敏表示，只要房東將房屋出租給符合租金補貼資格的房客，經政府認定後即可自動取得資格，無須另行申請，並且可享三大稅賦優惠：房屋稅比照自住稅率1.2%、地價稅適用2‰優惠稅率，綜合所得稅則每屋每月享有1.5萬元免稅額，等於從持有到收入全面降稅。

以內政部公益出租人專區提供的桃園市案例試算，租金補貼每月4,800元，租金16,000元/月、房屋現值40萬元、地價額25萬元、房東所得稅率20%下，轉為公益出租人後，綜所稅僅剩原本約1/16，房屋稅降為一半、地價稅降至1/5，一年可節省近3萬元，若持有多戶，節稅效益更為可觀。

根據內政部的最新數據顯示，民國114年度公益出租人稅賦減徵戶數已創新高，房屋稅減徵27萬7,527戶、地價稅減徵19萬1,044戶，而綜合所得稅依照114年5月申報之113年度綜合所得稅減徵戶數計算，減徵的房東戶數更達44萬960戶，都是106年來新高，減徵戶數更是106年時的10倍，顯見政策誘因持續發酵。

包租代管具節稅＋省事雙重誘因
除了自行出租，莊思敏指出，房東也可選擇加入「社會住宅包租代管」計畫，該制度同樣具公益性質，稅負優惠更具吸引力，在目前規定下，每月可享1萬元租金免稅額，超過部分可直接以60%作為費用扣除，等於大幅降低課稅基礎。

此外，由專業業者負責招租、管理與修繕，也能減輕房東日常負擔，對於持有多戶或無暇管理的房東而言，等於同時達到「節稅」與「降低管理成本」的雙重效果。

若未轉型「列舉扣除」成最後節稅關鍵
若房東暫未轉型為公益出租人，仍可透過報稅方式降低負擔。莊思敏建議，若年度內有裝修、維修或房貸利息支出，應保留完整單據，現行所得稅申報時，租金所得可採「標準扣除43%」或「列舉成本」方式申報，當實際支出超過43%時，採列舉扣除更有利，透過正確申報，仍有機會有效降低稅負壓力。

莊思敏指出，在囤房稅2.0上路後，目前房東節稅邏輯已出現根本轉變，從過去分散持有、被動因應稅制，到現在必須主動運用政策工具降低負擔，未來房東若未調整策略，將面臨更高持有成本；反之，善用制度者，則可在高稅環境中維持穩定收益，甚至創造更佳資產配置效果。

文章出處：https://www.ctee.com.tw/news/20260407701202-430601