2026.08.03  14:36  工商時報  陳傑鳴

近年預售屋交易熱絡，不少民眾因房價上漲，在交屋後不久便規劃出售獲利，不過財政部台北國稅局近日提醒，預售屋交屋後出售，房地合一稅的「持有期間」並非從簽約購買預售屋時開始計算，而是以房屋完成所有權移轉登記日作為起算點。若誤將預售期間一併納入，可能導致適用錯誤稅率，甚至面臨高額補稅。

台北國稅局表示，依現行房地合一稅規定，民眾購買預售屋後，待建物完工並完成所有權移轉登記，再出售該房地時，交易標的是已完工成屋，而非原先的預售屋，因此持有期間應自取得房屋所有權登記日起算，不能將交屋前的預售持有期間合併計算。

國稅局也舉出實際案例說明，一名民眾於2020年8月以900萬元購入新北市三重區預售屋，直到2025年9月才完成交屋及所有權移轉登記，同年11月以1,300萬元出售。由於屋主誤認持有期間已超過5年，因此自行按20%稅率申報房地合一稅，繳納74萬元稅額。

然而，國稅局重新審核後認定，房地持有期間應自2025年9月取得所有權登記日起算，出售時實際持有未滿2年，依法應適用45%的房地合一稅率，重新核算後應納稅額提高至166.5萬元，最後補徵92.5萬元稅款。

國稅局也提醒，即使建案因天災、疫情或其他不可抗力因素導致延後完工、交屋，持有期間的認定仍不會因此改變，仍須以完成所有權移轉登記日作為起算依據，民眾申報前應再次確認，以免因誤解規定而增加稅負。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏表示，近年不少預售屋工程期長達三至五年，許多購屋人容易產生「已經持有很多年」的錯誤認知，實際上，在稅法認定上，預售屋與交屋後的成屋屬於不同交易標的，因此房地合一稅持有期間是從取得權狀當天開始計算，而非簽訂預售屋買賣契約的日期。

莊思敏指出，近幾年房價持續上漲，不少民眾原本規劃交屋後立即出售獲利，但若未留意持有期間規定，很可能因落入未滿兩年或未滿五年的稅率級距，導致獲利遭稅負大幅侵蝕。尤其房地合一稅率最高可達45%，與持有超過五年的20%相比，稅負差距相當可觀。

她建議，民眾若有出售預售屋交屋後成屋的規劃，應事先試算房地合一稅，並確認權狀登記日期及適用稅率，再決定出售時點。有些屋主若時間允許，適度延後出售時間，跨過不同持有期間門檻，往往就能適用較低稅率，節省數十萬元甚至上百萬元稅金。

莊思敏也提醒，近年房地合一稅制度持續精進，民眾除了留意持有期間外，也應保存購屋成本、裝潢、仲介服務費及相關可列舉成本憑證，完整申報可扣除項目，以降低應稅所得。若對法規適用仍有疑問，建議於出售前先向國稅局或專業會計師、稅務顧問諮詢，避免因認知落差而遭補稅，影響整體投資報酬。

文章出處：https://www.ctee.com.tw/news/20260803701098-430601