2026-08-28 01:08 經濟日報／ 記者胡順惠／台北報導

財政部高雄國稅局提醒換屋族，房地合一重購退稅的核心要件是：新、舊房地都必須具自住事實，即使不是買房後自行找房客出租，而是買進房屋時本來就「帶租約」，也可能影響房地合一稅重購退稅資格。

高雄國稅局指出，要符合房地合一重購退稅要件，除了須辦理戶籍登記並實際居住，也不能有出租、供營業或執行業務使用等情形，若買下新屋後，仍由前手的原租客繼續承租，就可能因不符合自住要件而無法享有退稅優惠。

依規定，個人出售自住房地並繳納房地合一稅後，自完成移轉登記日起兩年內，另外購買房地供自住使用，也就是「先賣後買」，可依重購價額占出售價額比率，申請退還已繳納的房地合一稅。

反過來，若民眾先買新房自住，再於新房完成移轉登記日起兩年內出售原有自住房地，也就是「先買後賣」，同樣可依規定計算扣抵應納房地合一稅。無論先買、先賣，新、舊房地都須符合自住要件，才能適用重購退稅。

國稅局說明，依規定，申請房地合一稅重購退稅，個人或其配偶、未成年子女須在出售及購買房屋辦完戶籍登記並實際居住，且房屋不得出租、供營業或執行業務使用。

因此，判斷能否適用重購退稅，除買賣時間、價格外，房屋實際使用情形也是關鍵。尤其買進原本就有租客的房屋，即使不是新屋主主動將房屋出租，只要買房時承接原有租約，取得房屋後仍持續出租，就可能因沒有實際自住而不符合重購退稅資格。

國稅局提醒，稽徵機關對申請房地合一稅重購扣抵或退稅案件，會核實查明購入房地實際使用情形，換屋族除注意兩年期限外，也應確認新屋確實符合自住要件。

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