2026/09/24 01:28:00 經濟日報 記者胡順惠／台北報導

財政部中區國稅局表示，民眾出售2015年12月31日前取得、適用舊制課稅房屋時，並非一律採用財政部頒訂標準計稅，如果能查到實際交易成本費用，國稅局仍會就差額補稅、裁罰，提醒納稅人仍應核實申報。

核實申報有兩大重點，首先要區分房屋與土地交易所得，其次是隔年5月申報綜所稅時須核實列報財產交易所得。

適用「舊制」課稅房屋，是指2015年12月31日前取得房屋，與房地合一新制課稅方式大不同。舊制課稅是將出售後的房屋財交所得，併入個人綜合所得總額申報。

由於舊制課稅多為老屋，年代久遠下，部分民眾可能無法提出實際成本、費用資料，財政部每年會頒訂計算標準，區分為豪宅、一般住宅，並依各行政區行情變化訂定推計所得標準。

但國稅局強調，並非所有案件都只要照財政部標準計稅就沒事，若能查得交易成本費用，仍應依實際情況計算所得。

國稅局指出，舊制只針對房屋課稅，土地不課稅，若買賣契約已分別列出房屋及土地價格，可直接以房屋出售價格，減掉當初買進房屋價格及相關必要費用，計算房屋財產交易所得。

若契約僅記載房地交易總價，並未拆分房屋、土地價格，則先以房地出售總價減去買進總價及相關必要費用，算出房地交易損益，再依出售時「房屋現值占房屋加土地現值合計數比率」，計算應歸屬房屋的財產交易所得。

舉例來說，阿華（化名）2025年以3,000萬元出售2013年取得的台中房地，買賣契約未區分房屋及土地價格，他依財政部頒定標準，以房屋評定現值55萬元乘以24%，申報房屋財產交易所得13.2萬元。

不過，國稅局後續查到，這筆房地當初買進總價為958萬元，而仲介費、代書費等必要費用共105萬元，用出售總價減掉買進總價、必要費用後的房地交易損益為1,937萬元。

接下來要將房屋部分的損益區分出來，房屋現值55萬元、土地現值220萬元，房屋占房地現值比率為20％，以房地交易損益1,937萬元乘以20％，算出房屋部分的交易所得為387.4萬元，與原本申報的13.2萬元相差高達374.2萬元，遭國稅局補稅加罰。

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